Se i lavori di ristrutturazione sono fatti male: cosa fare?

da | Lug 5, 2023 | News

Spesso si rivolgono a noi clienti che ci domandano: cosa possiamo fare se i lavori di ristrutturazione sono fatti male?

Per prima cosa, ancor prima di comprendere quale attività è necessario eseguire, occorre identificare i responsabili dei vizi provocati all’immobile.

RESPONSABILI DEGLI ERRORI COMMESSI NELL’ESECUZIONE DEI LAVORI

Tale attività, che appare scontata, risulta invece assolutamente indispensabile per decidere contro chi sin dall’inizio rivolgere le nostre richieste.

Di primo acchito, sembrerebbe ovvio ritenere responsabile solo l’impresa edile che ha effettuato i lavori.

È vero che nella maggior parte dei casi il soggetto responsabile dei vizi riscontrati sull’immobile è l’impresa edile affidataria, tuttavia, accade spesso che la stessa abbia eseguito le opere di ristrutturazione seguendo le indicazioni del direttore dei lavori.

In tal caso, pertanto, sarebbe utile incaricare un tecnico professionista per accertare tramite l’accesso ai luoghi e la visione della documentazione relativa al progetto chi è o chi sono i soggetti responsabili dei vizi dell’opera.

Qualora all’esito degli accertamenti compiuti dal tecnico risulti che entrambi i citati soggetti abbiano concorso con le loro condotte a causare i vizi rilevati, saremmo sicuri di poter rivolgerci sin da subito ad entrambi i soggetti.

LA RESPONSABILITA’ SOLIDALE TRA APPALTATORE E DIRETTORE DEI LAVORI

Al riguardo, la Suprema Corte di Cassazione ha espressamente chiarito, anche di recente, che in tema di contratto di appalto il vincolo di responsabilità solidale fra l’appaltatore ed il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all’art. 2055 c.c., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all’ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale. (C. Cass., sent. n. 18289/2020).

L’art. 2055 c.c. recita espressamente che “Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.”.

Questo significa che laddove venisse accertata una responsabilità di entrambi i soggetti, noi potremmo rivolgerci direttamente ad entrambi i soggetti (impresa e direttore dei lavori) o anche ad un solo de essi, che in tal caso sarà chiamato a rispondere anche delle inadempienze commesse dall’altro.

Una volta compreso chi è il responsabile a cui dobbiamo rivolgerci in caso di lavori difettosi di ristrutturazione dobbiamo capire quali sono le possibili azioni che possiamo intraprendere per tutelarci.

COSA FARE SE I LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE SONO FATTI MALE

Una volta acclarato chi siano i soggetti responsabili dei vizi e dopo aver preso piena consapevolezza di tutti i vizi e difetti presenti nell’immobile, il committente, ai sensi dell’art. 1668 c.c., può alternativamente chiedere:

 – l’eliminazione dei vizi e difetti presenti nell’immobile

In questo caso il committente potrà pretendere che l’impresa, a proprie spese, ponga rimedio ai vizi presenti nell’immobile.

È bene precisare che il committente, qualora fosse venuta meno la fiducia nell’impresa appaltatrice, potrà incaricare altra impresa per eseguire le necessarie opere rimediali imputando le relative spese all’appaltatore responsabile dei vizi anche nell’ipotesi in cui queste si rivelassero superiori rispetto all’importo originario pattuito.

la riduzione del prezzo concordato

Il committente potrà scegliere quindi di chiedere uno sconto sul prezzo già pagato o che deve ancora pagare.

il risarcimento del danno

In entrambi i precedenti casi, il committente potrà chiedere inoltre il risarcimento di tutti i danni subiti a causa della condotta colposa dell’appaltatore. Ad esempio qualora il committente abbia subito particolari disagi, come l’essere stato costretto a prenotare un albergo a causa dell’impossibilità di utilizzare l’immobile, tali danni dovranno essere senz’altro risarciti dall’appaltatore.

la risoluzione del contratto

Sempre a mente dell’art. 1168 c.c. laddove però le difformità o i vizi dell’opera risultino tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente potrà chiedere la risoluzione del contratto.

Invocando la risoluzione del contratto potrà essere richiesta all’appaltatore la restituzione delle somme versate e si potrà altresì agire per il risarcimento di tutti i danni patiti a causa della sua negligenza.

TERMINI DI DECADENZA E PRESCRIZIONE PER L’ESERCIZIO DELL’AZIONE DI GARANZIA DI CUI ALL’ART 1167 C.C.

Ricordiamo infine che l’art 1667 c.c. prevede dei termini rigorosi per esercitare l’azione di garanzia contro l’appaltatore.

Per consentire al committente di poter beneficiare di tale garanzia, invero, tali vizi dovranno essere dichiarati entro sessanta giorni dalla loro scoperta.

Va precisato che tale termine è posto a pena di decadenza, ma non si applica nei casi in cui l’appaltatore abbia riconosciuto le difformità o i vizi o qualora li abbia occultati.

L’azione promossa nei confronti dell’appaltatore, invece, si prescrive nel termine di due anni dal giorno in cui l’opera è stata consegnata.

Se però il difetto è particolarmente grave e potrebbe danneggiare la stabilità dell’edificio, ai sensi dell’art. 1669 c.c, la prescrizione si estende a 10 anni e il tempo per denunciare le difformità o i vizi decorrente dalla data della scoperta dell’errore si estende a 1 anno.

IN CONCLUSIONE

Da ultimo, giova rammentare che il committente prima di procedere ad instaurare un giudizio contenzioso per esercitare l’azione legale, avrà altresì la possibilità di avviare un procedimento di accertamento tecnico preventivo.

Con tale procedura il committente potrà chiedere al Giudice di nominare d’ufficio un consulente tecnico al fine di determinare le causa oggettive che hanno provocato il vizio.

Tale soluzione, che offre la possibilità di anticipare delle valutazioni tecniche che potranno essere determinanti nel successivo processo, consente quindi al committente di tentare una conciliazione con l’appaltatore prima di promuovere il giudizio di merito.

Tutto ciò chiarito, preme segnalare che laddove il cliente si trovasse in una delle situazioni sopra descritte è sempre preferibile contattare quanto prima un legale per convenire quale azione sia opportuno promuovere nel suo caso specifico.

Avvocato Cristiano Galli

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